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TONO’Sブログ
日々の不労収入の結果や、不労収入の情報、お金に関する知識である金融リテラシーの情報を掲載しています。
★9月30日(火)■収入の記録(2008/9/29分)
【2008/9/29の収入】
◆なし


→このブログの順位は?


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★9月29日(月)■「マイホーム購入時のポートフォリオ」
前回のお話は、「住宅ローンは先物取引と同じだ」というお話でした。

リバレッジを効かせている分、地価の上昇、下落で、
不動産の価値が大きく変動するので、リスクが大きいということがわかりましたね。


ということで、今日は、このレバレッジを掛けた投資がどのような意味を持っているのか、
もう少し検討してみたいと思います。


資産運用をする場合の有名な手法として、「財産三分法」というものがあります。
これは、ある特定の投資対象に偏って投資せずに、
資産を預貯金/株式/不動産に三等分して運用しリスクを分散しなさいというものです。

金融商品への資産運用は、「換金性」「安全性」「収益性」という3大特性を考慮し、
これらのどれかが大きくかけてしまわないように、
金融商品をバランスよく組み合わせて運用することは、とても大事ですよね。


では、マイホームを買ってしまったら?


まず、「財産三分法」に基づく理想的なポートフォリオは、こんな感じですよね。

グラフ7

では、マイホームを買った人のポートフォリオはどんな感じになるでしょう。
一般の人のケースだと、4,000万円のマイホームを購入し、
マイホーム以外に500万円の金融資産(預貯金:300万円、株:200万円)を持っているとすると・・・

グラフ8

う~ん。。。これは、バランスが悪いですね。。。
資産のほとんどが不動産で運用されており、リスクが大きく偏ってしまっています。
とっても危険な状況ですよね。

しかも、大抵は住宅ローンを組んで買っていますよね。
そうすると、実は資産のほとんどは、ローン(負債)となっているので、
次のようなポートフォリオになります。

グラフ9


自己資本は、資産全体の三分の一程度で、大きなレバレッジをかけて、
不動産投資をしています。

まさに、不動産価格と運命を共にしているといった感じ!

分散投資なんてあったもんじゃない。メチャクチャですね・・・

不動産価格の下落した場合に、何もなす術がない状況であることは、
認識した方が良いでしょう。


将来的に、地価が上昇するという強い確信がある人は別にして、
私のようにお金のない人は、多額の住宅ローンを組んでマイホームを購入するのは、
考えた方が良いかと思います。

ということで、今日はここまで。

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□■おまけ■□

----------「数奇にして模型」より--------------------------------


決して他人の不幸を無視するつもりはない。

けれど、勉強して成績を上げることも、

スポーツの試合で勝つことも、

商売で成功してお金を儲けることも、

会社で出世することも、

すべて、誰かから搾取した幸せなのだ。

どこかで誰かが不幸になっているのである。

どこに「不謹慎」の境界があるのだろう?

社会のため、正義のため、

などと言い訳をするのは悪いことではない。

だが、本心からそれを信じているのなら、

明らかに偽善だ。

そんな精神が本当に多数存在するならば、

警察も、政治家も、教育者も、

すべてボランティアだけで組織できるだろう。



--------------------------------------------------------------

★9月29日(月)■収入の記録(2008/9/28分)
【2008/9/28の収入】
◆ポイントサイト(ワラウジェイピー):500円





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★9月29日(月)■収入の記録(2008/9/27分)
【2008/9/27の収入】
◆FXスワップポイント:-810円




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★9月27日(土)■収入の記録(2008/9/26分)
【2008/9/26の収入】
◆株式配当金:1,800円
◆株主優待:三光マーケティングフーズ優待券6,000円分

三光マーケティングフーズ優待券は、
「月の雫」や「東方見聞録」で使えます!


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★9月26日(金)■収入の記録(2008/9/25分)
【2008/9/25の収入】
◆FX売買損益:6,200円
◆株式売買損益:499円


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★9月26日(金)■住宅ローンと先物取引は同じこと!?
さてさて不動産の理論価値の計算の仕方が分かったところで、
マイホームについての話に戻りましょう。

今日は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合を考えてみましょう。

一般的に、マイホームの購入には住宅ローンを使いますが、
頭金(自己資金)を20%として、その4倍程度のローンを組みます。

具体例として、800万円の自己資金で、4000万円のマイホームを購入するわけです。
(3600万円の住宅ローンを借りる)

ここで、マイホーム購入は一種の不動産投資なので、
頭金を基準に考えれば、元本(頭金)の5倍のレバレッジで不動産に投資をしているという意味になります。

つまり、5倍のリバレッジを効かせているので、リスクが大きくなり、
利益も損失も5倍に膨らむわけです。

ということは、、、
住宅ローンでマイホームを購入するってことは、
株式の信用取引や先物などと同じようにレバレッジを効かせて投資をしているのと同じことなんですね・・・

「私は、投資なんてしない!」と言いつつ、
マイホームを購入していることは、まさに支離滅裂、愚の骨頂なわけです。



これをわかりやすいようにバランスシートで表わしてみましょう。

まず、800万円を頭金に住宅ローンを借りて4000万円のマイホームを購入したときのバランスシートは、次のようになります。

グラフ4

ローンを借りて、5倍のレバレッジで不動産投資をしているということですね。

次に、賃貸を選択して、800万円の資金を元本にして金融資産で運用したときのバランスシートはこちら。

グラフ5

この賃貸の人が、例えば先物取引などで5倍のレバレッジを掛けて投資したとすると、バランスシートは・・・

グラフ6

最初のグラフと見比べれば、一目瞭然ですね。
資産の内容(投資対象)が違うだけで、
やっていることはまったく同じだということが良くわかると思います!


住宅ローンでマイホームを購入することが良いとか悪いとか言っているわけではないです。

ただ、理解しなければいけないのは、
借金(住宅ローン)して、リバレッジを効かせて不動産投資をするのと同じなので、
地価が上昇すれば、レバレッジの分だけ収益率は高くなる一方で、
地価が下落すれば、レバレッジを効かせた分だけ損失は膨らんでしまうということを
頭に入れておいた方が良いでしょう。

次回は、このレバレッジを掛けた投資がどのような意味を持っているのか、
もう少し検討してみたいと思います。

ということで、今日はここまで。


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★9月25日(木)■収入の記録(2008/9/24分)
【2008/9/24の収入】
◆ポイントサイト(ちょびリッチ。):500円
◆投資信託分配金:4,736円







 

★9月25日(木)■リスクプレミアム
今日は、前回の不動産の理論価値の話の続きをしましょう。

ちょっと振り返ってみると、
不動産の理論価値は以下の式であらわせましたね。

不動産の理論価値=年間賃料/運用利回り


この式の運用利回りとは何でしょうか?

この不動産の運用利回りは、

不動産の運用利回り=無リスク金利+リスクプレミアム…(13)

であらわせます。

無リスク金利とは、無リスクで資産運用できる金利なので、
10年ものの国債の長期金利と考えてよいでしょう。


では、リスクプレミアムって、何でしょうか?


不動産投資は、国債とは異なり、リスクを伴いますね。

不動産はリスクを伴うのに、国債と同じ運用利回りだとしたら、
誰も投資はしないでしょう。

リスクがあるのだから、リスクを取ることに対する報酬がないと投資をしようとはしないでしょう。

このリスクを取ることに対する報酬分がリスクプレミアムという考え方です。

つまり、リスクプレミアムとは、
不動産の運用利回りから、
安全資産である国債の利回りを引いたもということができます。

このリスクプレミアムは、常に、市場によって決まります。

不動産のリスクプレミアムが、
株式や債券などの他の資産運用手段から得られるリスクプレミアムよりも、
有利に感じた時にはじめて、不動産を選択する経済合理性が生まれるわけです。

ということで今日はここまで。。。



おまけ

今日のおまけは、今回の内容とは関係ないです^^;
ちょっと感動した言葉を載せておきます。。。


-----------------------------------------------

この1試合しか球場に来られない人がいる。

お前にとっては140分の1のゲームであり、

10何年経てば、2000試合分の1かも知れないけど、

今日しか来られない人が、この中には多分いるだろう。

その人のためにも出続ける義務が、選手にはあるんだよ。     

-----------------------------------------------

城島は、王貞治監督によくこう言われていたそうです。

王貞治という人間の大きさが伝わってきますね。

常にプロフェッショナルであり、去り際は美しくありたいですね。

WBCの監督をやって欲しいなぁー。


★9月24日(水)■収入の記録(2008/9/23分)
【2008/9/23の収入】
◆なし


★9月23日(火)■収入の記録(2008/9/22分)
【2008/9/22の収入】
◆投資信託分配金:1,440円


★9月22日(月)■収入の記録(2008/9/21分)
【2008/9/21の収入】
◆ポイントサイト(ECナビ):1,000円


ECナビ↓
お得なポイント貯まる!ECナビ

 
★9月21日(日)■収入の記録(2008/9/20分)
【2008/9/20の収入】
◆なし

★9月20日(土)■収入の記録(2008/9/19分)
【2008/9/19の収入】
◆株式売買損益:5,055円


★9月19日(金)■収入の記録(2008/9/18分)
【2008/9/18の収入】
◆投資信託分配金:311円
◆外国債券利金:3,173円
◆貸株金利(カブドットコム証券):839円


★9月18日(木)■不動産価値
さてさて、だいぶ時間が空いてしまいましたが、
不動産の理論価格についての話の続きをしましょう。

前回は、現在価値について勉強しました。

また、9月5日のブログでは、

不動産の理論価格=年間賃料/運用利回り…(9)

であるという話をしましたね。

今日は、この式(9)について考えてみましょう。


まず、不動産の利回りを5%としましょう。

今、私がある不動産(マンション)を保有していて、
家賃10万円(年間120万円)で貸しているとしましょう。

インフレによる家賃の上昇や、マンションの老朽化などを無視すると、
この不動産は、1年間に120万円の配当が貰える無期限の証券と考えることができますね。

では、この場合の不動産の理論価値を計算してみましょう。

収益還元法による理論価値の計算は、
不動産が将来生み出すであろう収益の合計の現在価値を求めてあげれば良いので、
1年目からn年目までの現在価値を出して、
すべての合計を出してあげればよいですね。


ここで、現在価値は、前回に出てきたので、もうお分かりですね。
現在価値=n年後の将来価値/(1+運用利回り)^n …(8)
でしたね。

この式(8)を使うと、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
{年間賃料/(1+運用利回り)}+{年間賃料/(1+運用利回り)^2}+
{年間賃料/(1+運用利回り)^3}+……+{年間賃料/(1+運用利回り)^n}…(10)

となります。


式(10)の右辺を整理します。年間賃料を前に出すと、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
年間賃料{1/(1+運用利回り)+1/(1+運用利回り)^2+
1/(1+運用利回り)^3+……+1/(1+運用利回り)^n}…(11)

となります。


次に「等比級数の和の公式」を使って整理すると、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
年間賃料/運用利回り{1-1/(1+運用利回り)^n}…(12)

となります。

ここで、n=∞とすると、
1/(1+運用利回り)^n≒0と近似できますので、
不動産(無期限の証券)の現在価値の合計、つまり、理論価値は、

不動産の理論価値=年間賃料/運用利回り

ということで、式(9)が導けました。

ずいぶんと、簡単な式ですね。
不動産の理論価値を求めるためには、
1年間の賃料を運用利回りで割れば良いということですね。

今回の例で考えれば、
運用利回り=5%
年間賃料=120万円
でしたので、この場合の不動産の理論価値は、

不動産の理論価値=120万円/5%=2,400万円ということになります。


このように不動産の理論価値というものは、計算できますので、
例えば、自分の借りている賃貸マンションの家賃が適正かどうか計算したりすることもできるわけです。

不動産の広告などから、自分の借りているところに比較的条件の似ている物件を探して、
その売り出し価格に運用利回りを掛けて、適正家賃を求めてみてはいかがでしょうか?

今日は、ここまで。
では。


おまけ

------「ランダムウォーク&理論のすべて」より ---------

ある男が気球に乗っていたところ、

風に流されて知らない土地へ来てしまった。

高度を下げ、地上を歩いている男に、

「私は今どこにいるか教えていただけませんか?」

と聞いたところ、

地上の男は

「あなたは今、気球の中にいますよ」

と答えた。

気球の男は、

「彼は経済学者に違いない。

言っていることは正しいが、

まったく何の役にも立たない」

とつぶやいた……。




-----------------------------------

経済学は実践(投資)に使えねぇって揶揄した話です^^;


★9月18日(木)■収入の記録(2008/9/17分)
【2008/9/17の収入】
◆株式売買損益:25,074円
◆投資信託分配金:230円


★9月17日(水)■収入の記録(2008/9/16分)
【2008/9/16の収入】
◆定期預金利息(イーバンク銀行):3円
◆アフィリエイト(バリューコマース):6,390円
◆貸株金利(SBI証券):2,122円
◆投資信託分配金:40円


★9月16日(火)■収入の記録(2008/9/15分)
【2008/9/15の収入】
◆なし


★9月15日(月)■収入の記録(2008/9/14分)
【2008/9/14の収入】
◆なし


★9月14日(日)■収入の記録(2008/9/13分)
【2008/9/13の収入】
◆なし


★9月13日(土)■収入の記録(2008/9/12分)
【2008/9/12の収入】
◆FXスワップポイント:1,620円
◆FX売買損益:-1,500円
◆株式売買損益:+14,070円


★9月12日(金)■収入の記録(2008/9/11分)
【2008/9/11の収入】
◆投資信託分配金:214円
◆株式配当金:900円


★9月11日(木)■収入の記録(2008/9/10分)
【2008/9/10の収入】
◆FX売買損益:2,700円
◆アンケート謝礼:285円
◆投資信託分配金:320円


★9月10日(水)■ランディ・パウシュ教授の「最後の講義」
今朝のテレビ「とくダネ!」で、YouTubeでのオススメ動画を紹介していました。

ちらっと見ただけなので、詳しい内容は聞いていませんでしたが、
その中でちょっと気になった動画を紹介しておきます。

余命3~6ヵ月のランディ・パウシュ教授の「最後の講義」だそうです。
私も見てみました。
1時間くらいのちょっと長めの動画ですが、
時間のあるときに見る価値はあるかと思いますよ。
(10分弱の9個の動画に分けてアップされてます。)




















★9月10日(水)■収入の記録(2008/9/9分)
【2008/9/9の収入】
◆FX売買損益:-3,100円
◆株式売買損益:2,483円
◆FXスワップポイント:1,690円

★9月9日(火)■「現在価値って何?」の続き
さてさて、今日は、先日の続きで、「現在価値」について学びましょう。

2年後、3年後、・・・、n年後の100万円を現在価値に換算するとどうなるでしょうか?ってところからですね。


今、目の前にある100万円を利回り5%で運用すると、
1年後には、105万円ですね。

では、2年後は?
105万円が元金となるので、同じく利回り5%で運用すると、110万2500円ですね。

これを式で書いてみると、

2年後の将来価値={10万円×(1+0.05)×(1+0.05)}
           =10万円×(1+0.05)^2
           =現在価値×(1+運用利回り)^2・・・(3)

となりますね。
前回と同じく、式(3)を変形すると、

現在価値=2年後の価値/(1+運用利回り)^2・・・(4)
       =100万円/(1+0.05)^2
       ≒90万7030円

ゆえに、90万7030円を年5%で2年間、複利で運用すると、100万円となりますね。


同様に、3年後の将来価値は、

3年後の将来価値=現在価値×(1+運用利回り)^3・・・(5)

現在価値=3年後の将来価値/(1+運用利回り)^3 ・・・(6)


なので、n年後は、、、

n年後の将来価値=現在価値×(1+運用利回り)^n・・・(7)

現在価値=n年後の将来価値/(1+運用利回り)^n ・・・(8)

ですね!

ということで、運用利回りさえわかれば、何年後であれ、将来価値や現在価値を求められることになります。


ちなみに、100万円を年7%で10年間運用すると、約197万円。

年7%で10年間運用すると、元金が倍になります。
覚えておくと便利ですよ。

今日はここまで。
続きは、また今度。
では。


------ドラマ「ROOKIES」より ---------

「燕雀いずくんぞ鴻鵠の志を知らん哉」

小鳥は大鳥の心を計り知ることはできない

小さい人間には、偉大な人の志など理解できないという意味だ

志の大きさは、その人間の大きさだ

夢に向かって努力する人をバカにするな

            by 川藤幸一




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★9月9日(火)■収入の記録(2008/9/8分)
【2008/9/8の収入】
◆FX売買損益:2,000円
◆株式売買損益:1,752円


★9月8日(月)■収入の記録(2008/9/7分)
【2008/9/7の収入】
◆なし


★9月8日(月)■現在価値って何?
さて、今日は、「現在価値」についてのお話です。

なぜ、現在価値の概念が重要だったのかというところから、おさらいです。


収益還元法で不動産の価値を導く場合の考え方トいうのは、

「不動産の価値は、その土地や建物が将来にわたって生み出すであろう、

すべての利益をを現在価値に換算したもの」だからでしたね。


株式の場合は、

その会社が将来にわたって生み出すであろうすべての利益を

現在価値に換算したものということになります。


では、現在価値とは?

例えば、1年後にもらえると約束された100万円は、

1年後に100万円の価値にしかなりません。

一方、今ある現金100万円は、それを運用することで、

1年後には、運用利益がのれば、100万円よりも増えているでしょう。

この予想利益分が、現在価値と将来価値との差となるわけです。


例えば、100万円を5%で運用したとします。

1年後はいくらになるでしょうか?

元金100万円に5%の運用益がのって、

1年後には、105万円になりますね。

つまり、

1年後の将来価値=現在価値×(1+運用利回り) ・・・(1)

となります。式(1)を変形すると、

現在価値=1年後の将来価値/(1+運用利回り) ・・・(2)

ですね。

式(2)を用いれば、例えば、"1年後の100万円"の現在価値を求めることができます。

1年後の100万円を運用利回り5%で現在価値に換算すると、95万2381円となるわけです。


では、次に2年後、3年後、・・・、n年後の100万円を現在価値に換算するとどうなるでしょうか?

この場合は、お金は複利で増えていくので、少しだけ複雑になります。

続きは、また今度。。。




------「精神科医が見た投資心理学」より---------

投資は人生の小宇宙だ

人生でも投資でも、人は価値を追求している

  by ブレット・スティンバーガー




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