TONO’Sブログ ★10月9日(木)■「マイホームvs賃貸」の続き
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★10月9日(木)■「マイホームvs賃貸」の続き
さて、今日は久々にマイホームの話の続きです。

前回まで、住宅ローンによるマイホームの購入がハイリスクな投資をしているという話でしたね。

でも、実際にマイホームを買った人は、ハイリスクな投資をしているとは考えていません。

なぜでしょう?


そのひとつに、ローンは借金というよりも、積立貯金をしていると考えているのではないでしょうか。

なぜなら、ローン返済が終われば不動産が自分のものになるから。

ずっと賃貸だと、家賃をずっと払い続けても手元には何も残らないですし^^;


こう考えると、最終的に不動産が自分のものになるので、
やっぱりマイホーム購入の方が、賃貸よりもお得!?なのでしょうか・・・


今日はこの課題を考えてみましょう。

具体例として、600万円の自己資金で、3,000万円のマイホームを買った場合と、
同じクラスのマンションを賃貸した場合を比較してみましょう。
(2,400万円の住宅ローンを借りる)


不動産の平均的な運用利回りを5%くらいだと仮定すると、
前回までに勉強した次の式より、

不動産の理論価値=年間賃料/運用利回り

家賃は年150万円ですね。

まずは、10年後を考えてみましょう。

10年間、住み続けると家賃の支払総額は1,500万円です。

単純にこの家賃をそのままローン返済に充てたとすると、
ローン残高は900万円ですね。(2,400万円-1,500万円)

ということは、10年後には、マイホームの持ち分は2,100万円で、
頭金600万円をそのまま持っているより断然有利となるのでしょうか??

ん?なんか変?

そう、住宅ローンの金利分が含まれていませんね。
さらに、建物の減価を考慮していません。。。

まず、一般的な元利均等返済の住宅ローンの場合、
最初の10年間の1,500万円の返済のうち、
元金部分に充当されるのは500万円程度。

なので、ローンの残りは、1,900万円です。

そして、10年間の建物部分の減価は、地価が変わらないと仮定しても、
2,500万円程度まで下がるでしょう。

よって、10年後のマイホームは、時価が2,500万円で、
ローン残高が1,900万円で実際の持ち分は600万円となります。

ということは、頭金をそのまま現金で持っていて、家賃を払い続ける賃貸と、
変わらないということになります!!

このように市場経済というのは、
私たちが思うよりも、ずーーと効率的にできているのです。



ということで、これまで「マイホームvs賃貸」について考えてきましたが、
まとめると、、、

・マイホームも賃貸もどちらが良い悪いの優劣はない。

・住宅ローンを組んで家を買うのは、ハイリスクの投資であり、
将来的に地価が上がり続けるときのみに有効な戦略である。

という結論に至ります。

ということで、マイホームは、資産に余裕のある人で、
地価上昇に確信を持っている人のみ購入して良いということになります。

※あくまでも、経済合理性に基づいた考え方ですので、
経済学的に考えるとこういう結論になりますと言っているだけで、
マイホーム購入を否定しているわけではありません。 


ということで、今日はここまで。

次回からは、ガラッと話題を変えたいと思いますが、
株式の話、
生命保険の話、
厚生年金の話、
どれがいいかな?


 
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