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★9月18日(木)■不動産価値
さてさて、だいぶ時間が空いてしまいましたが、
不動産の理論価格についての話の続きをしましょう。

前回は、現在価値について勉強しました。

また、9月5日のブログでは、

不動産の理論価格=年間賃料/運用利回り…(9)

であるという話をしましたね。

今日は、この式(9)について考えてみましょう。


まず、不動産の利回りを5%としましょう。

今、私がある不動産(マンション)を保有していて、
家賃10万円(年間120万円)で貸しているとしましょう。

インフレによる家賃の上昇や、マンションの老朽化などを無視すると、
この不動産は、1年間に120万円の配当が貰える無期限の証券と考えることができますね。

では、この場合の不動産の理論価値を計算してみましょう。

収益還元法による理論価値の計算は、
不動産が将来生み出すであろう収益の合計の現在価値を求めてあげれば良いので、
1年目からn年目までの現在価値を出して、
すべての合計を出してあげればよいですね。


ここで、現在価値は、前回に出てきたので、もうお分かりですね。
現在価値=n年後の将来価値/(1+運用利回り)^n …(8)
でしたね。

この式(8)を使うと、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
{年間賃料/(1+運用利回り)}+{年間賃料/(1+運用利回り)^2}+
{年間賃料/(1+運用利回り)^3}+……+{年間賃料/(1+運用利回り)^n}…(10)

となります。


式(10)の右辺を整理します。年間賃料を前に出すと、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
年間賃料{1/(1+運用利回り)+1/(1+運用利回り)^2+
1/(1+運用利回り)^3+……+1/(1+運用利回り)^n}…(11)

となります。


次に「等比級数の和の公式」を使って整理すると、

1年後からn年後までの現在価値の合計=
年間賃料/運用利回り{1-1/(1+運用利回り)^n}…(12)

となります。

ここで、n=∞とすると、
1/(1+運用利回り)^n≒0と近似できますので、
不動産(無期限の証券)の現在価値の合計、つまり、理論価値は、

不動産の理論価値=年間賃料/運用利回り

ということで、式(9)が導けました。

ずいぶんと、簡単な式ですね。
不動産の理論価値を求めるためには、
1年間の賃料を運用利回りで割れば良いということですね。

今回の例で考えれば、
運用利回り=5%
年間賃料=120万円
でしたので、この場合の不動産の理論価値は、

不動産の理論価値=120万円/5%=2,400万円ということになります。


このように不動産の理論価値というものは、計算できますので、
例えば、自分の借りている賃貸マンションの家賃が適正かどうか計算したりすることもできるわけです。

不動産の広告などから、自分の借りているところに比較的条件の似ている物件を探して、
その売り出し価格に運用利回りを掛けて、適正家賃を求めてみてはいかがでしょうか?

今日は、ここまで。
では。


おまけ

------「ランダムウォーク&理論のすべて」より ---------

ある男が気球に乗っていたところ、

風に流されて知らない土地へ来てしまった。

高度を下げ、地上を歩いている男に、

「私は今どこにいるか教えていただけませんか?」

と聞いたところ、

地上の男は

「あなたは今、気球の中にいますよ」

と答えた。

気球の男は、

「彼は経済学者に違いない。

言っていることは正しいが、

まったく何の役にも立たない」

とつぶやいた……。




-----------------------------------

経済学は実践(投資)に使えねぇって揶揄した話です^^;


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