TONO’Sブログ ★9月26日(金)■住宅ローンと先物取引は同じこと!?
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★9月26日(金)■住宅ローンと先物取引は同じこと!?
さてさて不動産の理論価値の計算の仕方が分かったところで、
マイホームについての話に戻りましょう。

今日は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合を考えてみましょう。

一般的に、マイホームの購入には住宅ローンを使いますが、
頭金(自己資金)を20%として、その4倍程度のローンを組みます。

具体例として、800万円の自己資金で、4000万円のマイホームを購入するわけです。
(3600万円の住宅ローンを借りる)

ここで、マイホーム購入は一種の不動産投資なので、
頭金を基準に考えれば、元本(頭金)の5倍のレバレッジで不動産に投資をしているという意味になります。

つまり、5倍のリバレッジを効かせているので、リスクが大きくなり、
利益も損失も5倍に膨らむわけです。

ということは、、、
住宅ローンでマイホームを購入するってことは、
株式の信用取引や先物などと同じようにレバレッジを効かせて投資をしているのと同じことなんですね・・・

「私は、投資なんてしない!」と言いつつ、
マイホームを購入していることは、まさに支離滅裂、愚の骨頂なわけです。



これをわかりやすいようにバランスシートで表わしてみましょう。

まず、800万円を頭金に住宅ローンを借りて4000万円のマイホームを購入したときのバランスシートは、次のようになります。

グラフ4

ローンを借りて、5倍のレバレッジで不動産投資をしているということですね。

次に、賃貸を選択して、800万円の資金を元本にして金融資産で運用したときのバランスシートはこちら。

グラフ5

この賃貸の人が、例えば先物取引などで5倍のレバレッジを掛けて投資したとすると、バランスシートは・・・

グラフ6

最初のグラフと見比べれば、一目瞭然ですね。
資産の内容(投資対象)が違うだけで、
やっていることはまったく同じだということが良くわかると思います!


住宅ローンでマイホームを購入することが良いとか悪いとか言っているわけではないです。

ただ、理解しなければいけないのは、
借金(住宅ローン)して、リバレッジを効かせて不動産投資をするのと同じなので、
地価が上昇すれば、レバレッジの分だけ収益率は高くなる一方で、
地価が下落すれば、レバレッジを効かせた分だけ損失は膨らんでしまうということを
頭に入れておいた方が良いでしょう。

次回は、このレバレッジを掛けた投資がどのような意味を持っているのか、
もう少し検討してみたいと思います。

ということで、今日はここまで。


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